Comment se compose le marché immobilier en France ?

Fortement impacté par la crise financière qui a engendré un ralentissement de l’activité en valeur et en volume, le marché immobilier français accueille plusieurs acteurs avec, au cœur du business, les particuliers qui continuent souvent à traiter entre eux. Environ 240 000 transactions se feraient sans l’aide d’agent immobilier, représentant un manque à gagner d’1,8 milliard d’euros pour la profession.

Marché en pleine mutation, le secteur immobilier perdrait chaque année 10% de ses agences. Et en 2008/2009, au plus fort de la crise immobilière, 17% des agences avaient dû fermer leurs portes. Finalement, on estime à près de 30 000 le nombre d’agences immobilières en France. Un quart serait sous enseigne. En France, le marché immobilier se répartit donc entre les agences indépendantes, les agences affiliées et, depuis le début des années 2 000, il faut compter avec les agents mandataires.

Les agences immobilières indépendantes

Les agences indépendantes ne faisant partie d’aucun réseau demeurent largement majoritaires au sein de l’Hexagone. Une sur quatre serait adhérente à la FNAIM, la principale fédération du secteur, qui offre un label de qualité et apporte un soutien commercial à ses membres. Il faut noter que plus des deux tiers de ces entreprises n’emploient aucun salarié. Les agences immobilières indépendantes sont donc en majorité des petites structures gérées par leur seul chef d’entreprise. Il faut noter que ces dernières années, de très nombreux points de vente indépendants ont dû mettre la clé sous la porte. Ainsi, en 2012 et en 2013, 3 000 agences immobilières auraient fermé leurs portes.

Les réseaux de franchise

Les réseaux de franchise occupent un quart du secteur immobilier et représentent 35 à 40% du chiffre d'affaires du marché. Les principaux acteurs se développant en réseau comptent un grand nombre de franchisés. Ainsi, la coopérative immobilière Orpi regroupe 1 250 agences, Century 21 compte 850 unités, Laforêt Immobilier en réunit 750 unités et Guy Hoquet l'Immobilier regroupe environ 500 unités cabinets d’affaire. Depuis le début des années 2 000, ces puissants réseaux de franchise, doivent partager une partie de l’activité avec les réseaux d’agents mandataires, dont les principaux acteurs se nomment Capifrance, Optimhome ou encore SAFTI. Ces enseignes travaillent avec des agents mandataires qui exercent de chez eux. En limitant les investissements et les charges, les réseaux mandataires peuvent pratiquer des taux de commissions très attrayants avec lesquels les enseignes de franchise ont du mal à rivaliser.

Les réseaux d’agents mandataires

Les indépendants qui exercent en tant qu’agents mandataires pour les réseaux se servent essentiellement d’Internet pour développer leur activité. Ils profitent de la puissance d'achat de l’enseigne qu’ils ont choisi en matière d'espaces publicitaires. Ils peuvent, grâce à des tarifs négociés, poster leurs annonces sur les principaux portails immobiliers. L’utilisation d’Internet des nouvelles technologies). Ayant moins de charges que les réseaux de franchise, ils peuvent proposer à leur client des taux de commission particulièrement attractifs. Actuellement, environ 10 000 agents mandataires exerceraient en France et représenteraient de 5 à 10% du marché.

Les transactions entre particuliers

On entend souvent qu’une transaction sur deux serait réalisée entre particuliers. A en croire les professionnels, cela ne correspond pas à la réalité du marché. En effet, on estime plutôt que 68% des transactions immobilières se concrétiseraient à l’aide d’agents immobiliers. Seules 19 % des transactions relèveraient de relations directes et 13% seraient le fait de notaires ou de connaissances proches. Au final, contrairement à ce que l’on peut souvent lire, Internet est loin d’avoir supprimé le métier d’agent immobilier puisque plus des deux tiers des transactions se concluent toujours par l’intermédiaire d’un professionnel.

Immobilier neuf et ancien

Un bien (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) est décrit comme neuf au sens fiscal dès lors qu’il est achevé depuis moins de cinq ans et qu’il n’a pas fait l'objet, depuis la fin de sa construction, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens. A l’opposé, un logement est dit ancien dès lors qu’il a fait l'objet d'une première mutation quelle que soit la date de sa construction. En France, le marché est dominé par l’ancien. Ainsi, en 2015, il s’est réalisé 769 000 transactions dans l’ancien alors que 122.781 logements neufs ont été vendus sur la même période.