Bilan du marché immobilier 2024 : une reprise fragile mais bien amorcée

L’année 2024 a été marquée par une dynamique contrastée sur le marché immobilier français. Après un premier semestre difficile, le marché de l'immobilier a montré des signes de reprise dans la seconde moitié de l'année, particulièrement dans le dernier trimestre. En 2024, CENTURY 21 a enregistré une légère hausse d’activité de 2,8%, un retour à l’équilibre également constaté chez Laforêt, où l’on observe un regain d’intérêt pour les acquisitions, soutenu par des conditions de financement plus favorables.

La baisse des taux et des prix : moteurs de la reprise

La baisse des taux d'intérêt d'emprunt, qui ont atteint des niveaux autour de 3% à 3,5%, a redonné de la confiance aux ménages. En parallèle, une diminution continue des prix de l’immobilier a permis d’assouplir les conditions d’accès à la propriété. Selon Charles Marinakis, président de CENTURY 21, cette combinaison a favorisé une reprise du marché : "Entre la baisse des taux d'intérêt d'emprunt immobilier et la baisse des prix, le marché retrouve de la tonicité", confirme-t-il.

La baisse des prix a été notable en 2024, avec un recul moyen de 3,8% pour les maisons et de 0,7% pour les appartements, selon les données de CENTURY 21. Une tendance similaire a été observée sur l’ensemble du territoire, avec des ajustements de prix parfois plus prononcés, notamment en Île-de-France et à Paris.

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Une reprise freinée par l’instabilité politique

Cependant, le marché immobilier en 2024 n'a pas échappé aux turbulences du contexte politique. En particulier, la dissolution de l'Assemblée nationale au printemps puis la chute du gouvernement de Michel Barnier en décembre ont eu un impact direct sur les projets d'achat. David Chouraqui, directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier et à la tête du réseau Square Habitat, a déclaré : "Nous avons observé un ralentissement immédiat des projets d'achat dès la chute du gouvernement, avec de nombreux ménages mettant en pause leurs projets."

Malgré cette instabilité, certains professionnels du secteur ont observé une reprise dans les derniers mois de l’année. Guillaume Martinaud, président d'Orpi, se réjouit ainsi de la reprise dynamique observée en décembre : "Nous avons eu un dernier trimestre exceptionnel qui a sauvé l'année", se félicite-t-il.

Pour Yann Jehanno, responsable du réseau Laforêt, "les décisions du nouveau gouvernement et la future loi de finances 2025 joueront un rôle déterminant pour consolider, au minimum, les améliorations constatées récemment. L’élargissement du Prêt à Taux Zéro, actuellement suspendu, est particulièrement attendu pour stimuler l’accès à la propriété des primo-accédants. Par ailleurs, l’enjeu de l’indécence énergétique des logements classés G, à partir de janvier 2025, est un dossier crucial qui nécessite une action forte et rapide de nos dirigeants. Si ces réformes sont menées avec diligence, elles soutiendront le marché qui, depuis 2020, traverse une période de turbulences, marquée par la succession de ministres du logement.»

Les volumes de ventes en recul, mais la tendance s’inverse

Les chiffres de la Fnaim font état d’une baisse continue des volumes de ventes pour la troisième année consécutive, avec seulement 775 000 transactions enregistrées en 2024, contre 872 000 en 2023. La baisse des ventes est donc notable, bien que le redémarrage progressif à partir de l’été se soit accéléré en fin d'année. Ce redémarrage s’accompagne de projections plus optimistes pour 2025, avec un volume de ventes qui pourrait atteindre environ 850 000 ventes, soutenu par des taux d’emprunt stables et une inflation maîtrisée à 1,6% en 2025.

Paris et l’Île-de-France : une reprise timide mais réelle

À Paris, le marché a également montré des signes de reprise, avec une hausse des ventes de 3% en 2024. Cette dynamique a été soutenue par la baisse des prix, avec un recul de 4,8% dans la capitale, portant le prix moyen à 9 321€ du m². Le retour de la confiance des acheteurs se manifeste par un ajustement des critères d’achat, avec une tendance forte à la réduction de la surface des biens achetés, tout en respectant des budgets plus serrés.

Dans la région Île-de-France, les volumes de ventes ont montré des signes de stabilisation, avec des hausses modérées des ventes, notamment dans les départements comme les Hauts-de-Seine, qui ont enregistré une hausse de 9,9% des ventes. Cependant, les prix continuent de baisser dans plusieurs départements, bien que ces baisses soient moins marquées que celles des années précédentes. Les Yvelines ont notamment connu une diminution importante de 7,2%.

Les régions : Une reprise plus marquée en dehors de l’Île-de-France

En région, la dynamique reste plus contrastée. Après des baisses importantes en 2023, plusieurs régions ont vu leurs volumes de vente rebondir, à l’instar de la Nouvelle-Aquitaine (+13,8%) et de la PACA (+2,6%). Certaines régions ont même observé une augmentation des prix, avec notamment la Bourgogne-Franche-Comté (+4,3%), confirmant un rattrapage après des années de stagnation. En revanche, des régions comme la Bretagne (-12,2%) et les Pays de la Loire (-4,7%) continuent de souffrir de baisses importantes. (chiffres Century 21)

Une reprise fragile en 2025, mais l’incertitude reste présente

En 2025, les experts estiment que la reprise devrait se poursuivre, bien qu’elle reste fragile. Charles Marinakis, président de CENTURY 21, souligne que l’incertitude fiscale, notamment les discussions sur l’augmentation des droits de mutation et la fiscalisation des plus-values sur les résidences principales, pourrait influencer les comportements d'achat. Selon lui : "L’incertitude politique et fiscale a eu un effet paradoxalement positif sur le marché : l’annonce d’une possible hausse des frais de notaires et la fiscalisation des plus-values ont accéléré certains projets d’achat", explique-t-il.

Ainsi, la reprise en 2025 semble promise, mais dépendra de l'évolution du contexte politique et économique. Si les taux d'intérêt d'emprunt et les prix restent sous contrôle, le marché devrait continuer sur sa trajectoire positive, bien que les incertitudes économiques et fiscales demeurent un facteur de vigilance pour les professionnels du secteur.

Vers une reprise graduelle mais incertaine

Après une année 2024 marquée par une reprise timide mais significative, le marché immobilier français pourrait donc continuer sur sa lancée en 2025, mais avec une reprise encore fragile. Les conditions de financement et la baisse des prix sont des facteurs clés qui soutiendront cette dynamique, mais le contexte politique et économique devra rester stable pour garantir une relance durable. CENTURY 21 et Laforêt partagent cet optimisme, tout en soulignant que l'avenir de l'immobilier reste étroitement lié à l’évolution de la situation politique et fiscale en France.

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