Les enseignes et le bail Vert

Les objectifs du Grenelle de l’environnement

La loi Grenelle I du 3 août 2009 a défini des objectifs de diminution drastique des consommations énergétiques. A ce titre, les bureaux et commerces devront avoir réduit leurs consommations d’énergie primaire de 38 % en 2020 pour les constructions existante.

La mise en œuvre des objectifs du Grenelle de l’environnement

Pour mettre en oeuvre ces objectifs, la loi Grenelle II a été adoptée le 29 juin dernier.

Elle fait obligation d’introduire dans les baux commerciaux une annexe environnementale dès le 1er janvier 2012, mais pour les seules surfaces donnée à bail de plus de 2000 m².

De fait, la portée de ce texte pour les enseignes organisées en franchise a été réduite.

Les enjeux pour les enseignes et les commerçants

Les enseignes ont eu peur du vert. Un lobbying des fédérations d’enseignes et de preneur s’est exercé, estimant que l’annexe environnementale pourrait contenir des obligations que les enseignes ne pourraient pas assumer.

La loi prévoit que le contenu de l’annexe est déterminé par Décret. Elle prévoit toutefois que l’annexe définit les modalités d’échanges des informations sur les consommations énergétiques entre bailleur et preneur et qu’elle peut fixer des modalités tendant à réduire la consommation d’énergie du preneur.

Ainsi, les enseignes n’ont pas souhaité que ces annexesdéfinissent des modes de consommation du preneur (utilisation de matériaux écologiques pour l’agencement, tri des déchets du magasin, modification des caractéristiques et de l’utilisation de l’éclairage et de la climatisation).

Par conséquent, seules les franchises développant des concepts sur plus de 2000 m² de surface de vente sont concernées par l’obligation de conclure des annexes environnementales. Les autres enseignes devront dès lors accepter contractuellement de se lier au bailleur par une annexe environnementale : la loi Grenelle 2 ne modifie donc pas la situation actuelle pour la majorité des réseaux.

Pour autant, on peut légitimement se demander si les réseaux n’ont pas intérêt à accepter sans tarder de conclure ces annexes pour se préparer à atteindre l’objectif fixé par la loi Grenelle I : réduire les consommations d’énergie primaire de 38 % en 2020, ce qui est très significatif et ne pourra se faire sans préparation.


La problématique de la mise aux normes : qui paye, qui bénéficie de l’économie de charges ?

En effet, si en 2020 l’objectif de réduction de 38% de la consommation d’énergie primaire n’est pas atteint par la modification de comportement du commerçant (seule obligation aujourd’hui réellement prescrite par les annexes environnementales des baux verts, dont le champ d’application est restreint), une modification des caractéristiques du bâtiment devra être engagée pour qu’il soit conforme aux normes en vigueur.

La question est de savoir qui du bailleur ou du preneur doit supporter cette mise aux normes. En l’absence de précision du bail, elle revient au bailleur, en application combinée des articles 1719 et 606 du Code civil.

En présence de baux opérant un transfert des travaux de gros oeuvre et de mise aux normes du bailleur vers le preneur, la Cour de cassation tend de plus en plus à juger ces clauses inopérantes, estimant que ces dépenses incombent par nature au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance visée à l’article 1719 du Code civil.

Toutefois, les enseignes ont tout intérêt à forcer le dialogue avec les bailleurs pour anticiper si possible la répartition des charges de mise aux normes. Cela est néanmoins difficile concrètement si les caractéristiques thermiques du bâtiment et les modalités de sa consommation d’énergie ne sont pas connues auparavant, ce qui est rarement le cas. En effet dans ces conditions, il est impossible de déterminer et les gisements d’économie et les travaux requis.

La problématique des baux verts reste donc balbutiante et reste un sujet prospectif pour la plupart des enseignes, même si de grands bailleurs institutionnels comme UNIBAIL RODAMCO ou IMMOCHAN continue de demander aux enseignes de s’engager par des annexes environnementales.

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Maître Jean-Baptiste Gouache

Gouache Avocats

Jean-Baptiste Gouache est avocat, associé et fondateur de Gouache Avocats. Les clients de Gouache Avocats sont uniquement les têtes de réseaux de distribution (franchise, licence de marque, commission affiliation, distribution sélective…) ou des industriels, à l’exclusion de leurs distributeurs, pour ne jamais être en situation de conflit d’intérêts. Son équipe distribution est distinguée par le magazine Décideurs comme Incontournable en droit de la franchise et Excellent en droit de la distribution. Les meilleurs éditeurs, comme les facultés de droit, accordent leur confiance aux qualités techniques de Jean-Baptiste, qui est auteur de fascicules du Jurisclasseur (LexisNexis) sur le droit de la franchise, ainsi que du fascicule Franchise au dictionnaire permanent de droit des affaires (Editions Législatives). Il enseigne les droit de la franchise dans des Master 2 des facultés de droit de Paris I Panthéon Sorbonne, Rennes, et Aix-Marseille.

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