Franchise : comment négocier le prix de son local commercial ?

Trouver un emplacement pour sa franchise n’est pas chose aisée. Pourtant, si vous souhaitez ouvrir un commerce, il s’agit d’une étape incontournable. Pour s’assurer une bonne activité, il est en effet nécessaire de trouver le bon local, situé au bon endroit et au bon prix. Alors comment trouver la perle rare et comment négocier son local commercial ?

Trouver le bon local pour sa franchise et négocier le prix

Comment s’assurer de choisir le bon local ? Le meilleur local est sans nul doute celui dans lequel on va pouvoir agencer au mieux le concept choisi. Le bon local doit donc strictement répondre au cahier des charges du franchiseur en termes de surface de vente, de surface de réserve ou encore de linéaire de vitrine.

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Choisir son local : que faut-il savoir pour ne pas se tromper ? Réponses en vidéo avec Kévin Espiard - Co-fondateur Unemplacement.com, Slav Savov - Directeur du développement de Quadro, Christophe Baraston, Délégué général du Club des Managers du centre-ville.

On l’entend souvent ce qui fait le succès d’un commerce c’est en premier son emplacement, en second son emplacement et en troisième son emplacement ! Alors qu’en est-il vraiment ? Là encore, la meilleure localisation est celle qui va permettre d’exprimer et de faire vivre au mieux le concept choisi. Certains commerces, en fonction de leur activité et de leur cible clientèle, n’ont ainsi pas besoin d’être placés sur un emplacement n°1.

Lorsque l’on prospecte pour trouver son local, il faut définir la localisation qui correspondra le mieux à sa clientèle et à son activité. Il faut donc sélectionner le bon environnement urbain, démographique, sociologique, commercial et concurrentiel. Bien entendu, il ne faut pas négliger les facilités d’accès. Ainsi, la présence de parking et de transport en commun est essentielle.

Déterminer la valeur locative de son local avant négociation

Quid du prix du local ? Comment est-on sûr de payer un prix juste ? Le prix du local doit correspondre au budget fixé en fonction du potentiel des ventes et de chiffre d’affaires. La valeur locative du local correspond au prix au m² hors taxes et hors charges. Cette dernière représente le prix que le marché affecte à un local commercial en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation.

Pour déterminer la valeur locative de son local, il faut additionner 10 % du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel. Il s’agit ensuite de diviser la valeur obtenue par la surface pondérée de façon à obtenir une valeur exprimée au m².

Il est possible de négocier le loyer de son local en fonction de son emplacement, de la zone commerciale, du prix du marché ou encore en fonction de son état. Il ne faut pas hésiter à s’appuyer sur l’expertise du franchiseur, qui peut aider à la négociation.

Définition du droit au bail et du pas de porte

Le droit au bail, qui a pour abréviation DAB, est le droit dont bénéficie le locataire d'utiliser des locaux durant une durée définie. C'est un des éléments constitutifs du Fonds de commerce. Concrètement, le droit au bail correspond à la somme que l’acheteur d'un fonds de commerce doit payer à celui qui le cède, c’est-à-dire au vendeur du fonds de commerce.

Qu’est-ce que le pas de porte ? Le pas de porte constitue une clause spécifique du contrat de bail commercial passé entre le locataire et le propriétaire du local. C’est en quelque sorte un droit d’entrée qui est demandé au futur locataire au début du bail. Son montant est fixé librement entre les parties.

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Journaliste

Mélanie Geyer

Mélanie Geyer est Responsable éditorial à l'Observatoire de la Franchise, où elle exerce depuis 2008. Elle couvre tous les secteurs de la franchise et est l'auteur de nombreux articles sur le sujet. À l'écoute des franchisés et des franchiseurs, elle se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos questions dans son domaine d'expertise.