Franchises et Immobilier commercial

Les centres commerciaux font la part belle aux chaînes de franchise et aux réseaux succursalistes. Ces centres pilotés par des géants Unibail-Rodamco ou Klépierre vont devoir relever un certain nombre de défis, afin de fidéliser leur clientèle. Pour savoir, quels seront leurs relais de croissance éventuels, nous avons interrogé Isabelle Senand, auteur de l’étude « Les Stratégies des foncières de l’immobilier commercial ».

Samuel Burner :En introduction, pouvez-vous nous rappeler quelle place tient aujourd’hui l’immobilier commercial dans la sphère économique ? Comment ce marché est-il structuré ?
Isabelle Senand : Les foncières présentes sur le marché de l’immobilier commercial sont globalement très spécialisées, avec une part majoritaire de leur patrimoine dans l’immobilier de commerce. Dans notre étude, nous distinguons 4 grandes catégories d’intervenants en France. Unibail-Rodamco, un nouvel ensemble né en 2007, est le leader incontestable du secteur avec un patrimoine supérieur à 24 milliards d’euros.
De son côté, le groupe Klépierre est le premier gestionnaire de centres commerciaux en Europe (plus de 15 Md€ de patrimoine fin 2010). Parmi les challengers, citons des groupes comme Altaréa-Cogedim ou Frey. A noter également la présence des foncières des groupes de la distribution, de plus en plus présentes sur le marché, à l’image de Mercialys (Casino) et Immochan (Auchan).


Samuel Burner : Comment ce marché s’est-il comporté ces dernières années ? Quels défis attendent les foncières spécialisées demain ?
Isabelle Senand : Le marché de l’immobilier commercial avait souffert en 2008 et 2009. Même s’il s’est redressé en 2010, les foncières spécialisées vont devoir faire face à d’importants défis stratégiques. Selon nos estimations, la consommation des ménages français ne devrait pas dépasser les 1,2% de hausse par an en 2011 et en 2012. Dans le même temps, le e-commerce devrait continuer sa percée et séduire de plus en plus de consommateurs, qui vont donc faire des arbitrages entre tous les circuits de distribution.
Cependant, c’est un secteur qui reste relativement rentable par rapport aux autres segments de l’immobilier (particuliers, entreprises). Cela s’explique notamment par la rareté du marché. Les centres commerciaux restent des unités à part dans l’univers de l’immobilier.


Samuel Burner : Comment vont-ils pouvoir relever tous ces défis ? Quelles nouvelles pistes s’ouvrent à eux dans l’avenir ?
Isabelle Senand : Depuis plusieurs années, on note incontestablement un fort engouement des consommateurs pour les magasins de proximité, ce qui conduit les opérateurs à orienter leurs implantations d’enseignes. Cette notion de proximité géographique est très importante pour le consommateur et ce aussi bien pour les enseignes alimentaire et non alimentaire.
Les foncières s’intéressent de plus en plus à ce commerce de proximité et cherchent des relais de croissance dans les centres villes. Mais ces projets resteront rares, du fait du coût de l’immobilier dans les plus grandes agglomérations françaises.
Une chose est sure, le modèle classique d’un centre commercial adossé à une grande enseigne à dominante alimentaire ne suffit plus. Ce modèle n’est plus assez attractif pour les consommateurs français. Le gros enjeu est de transformer le centre commercial en centre de vie. Il faut réussir à donner une véritable identité à chaque projet de centre commercial.


Samuel Burner : Justement quelles peuvent être la contribution des enseignes dans cette stratégie de différenciation des centres commerciaux ?
Isabelle Senand : Les foncières spécialisées dans l’immobilier commercial recherchent sans cesse des nouveautés du côté des enseignes. Chaque centre commercial aimerait bien se distinguer en proposant des marques ou enseignes que le centre voisin ne propose pas. Cela a incité certains acteurs à implanter de nouvelles marques étrangères dans le prêt-à-porter comme Abercrombie, Hollistter ou Desigual par exemple. Mais cette recherche de nouveautés touche également d’autres secteurs comme la restauration rapide.

Pour avoir plus d’informations : Xerfi. « Les stratégies des foncières en immobilier commercial. Quel relais de croissance dans un contexte atone ? ».

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