L'immobilier d'entreprise : conseils en implantations

ENTRETIEN AVEC PHILIPPE LEFEBVRE ET PAUL PHILIPPS, DIRIGEANTS DE STRAWBERRY

Yves SASSI : Vous êtes spécialisés dans la recherche et le développement d'enseignes. La recherche de locaux commerciaux est pour les franchiseurs source de difficultés. Comment analysez-vous le marché ?

Strawberry : C'est évidemment une profession assez répandue. Mais il y a peu de ces " professionnels " qui ont une carte d'agent immobilier. En réalité, il y a beaucoup d'emplacements libres, mais les enseignes ont en général les mêmes critères de recherche. Ce qui fait que les meilleures implantations sont chères et celles qui sont excentrées ne valent souvent pas grand-chose. Le réel savoir faire d'une enseigne est de réussir à valoriser un point de vente dont la valeur locative est faible.

Dans notre métier, nous avons accès à l'information concernant la disponibilité des meilleurs emplacement, simplement parce que les bailleurs savent que nous pouvons leur trouver les meilleures enseignes ou en tout cas celles qui les intéressent en raison de leur activité ou de la complémentarité qu'elles offrent sur la zone commerciale concernée.

Alors, il est vrai que les enseignes ont souvent des difficultés pour trouver le bon emplacement, lorsque qu'elles ont un candidat qui a signé son contrat. Mais c'est aussi parce que le candidat ne dispose pas de capitaux suffisants pour investir dans un emplacement numéro 1. A ce propos, les enseignes qui font de la franchise et du succursalisme devraient adopter les mêmes critères de sélection d'emplacements pour ses franchisés et ses succursales ! Ce qui n'est pas toujours le cas et on trouve quelquefois des franchisés en difficulté à cause d'une erreur d'implantation dans des réseaux ou toutes les succursales sont sur des zones de premier ordre.

Yves SASSI : Quels sont les critères de recherche d'un emplacement, pour un franchiseur ?

Strawberry : Chaque franchiseur, chaque enseigne doit avoir un cahier des charges, une sorte de check list de qualification des emplacements. C'est un schéma écrit qui existe souvent et sur lequel nous travaillons pour le compte de nos clients, afin de bien définir les grandes lignes : linéaire vitrine, surface de vente, d'entrepôt ou d'arrière boutique, parking, typologie de la clientèle, de l'environnement… Il faut également tenir compte de la distance de l'implantation par rapport au franchiseur. Une implantation trop éloignée induit des coût de suivi qui ne sont souvent pas compatibles avec une bonne gestion du réseau.

En réalité, nous avons un métier passionnant, puisqu'il fait appel à de nombreux critères, des secteurs d'activité différents. C'est une profession qui nécessite d'avoir un tissu relationnel bien construit, non seulement dans le tissu commerçant des centres villes, mais également auprès des centres commerciaux et autres zones d'activité. Il faut des années pour le construire et le consolider

Yves SASSI : Selon vous quelle est l'évolution prévisible de l'immobilier commercial ?

Strawberry : Les centres villes souffrent. Deux raisons à cela. Les prix des emplacements ont explosé ces dernières années et les surfaces recherchées par les succursalistes sont de plus en plus grandes. Les surfaces commerciales sont trop petites, à une période où les enseignes veulent proposer un choix plus étendu, une gamme plus large. C'est pour répondre à l'attente du consommateur. Et il est de plus en plus difficile de trouver des 200 ou 300 m² en centre ville.

Autre élément, les promoteurs de centres commerciaux créent de nouveaux concept qui séduisent les consommateurs… et donc les enseignes. Ce sont les " Retails Parks " qui sont des centres commerciaux ayant un concept plus poussé, une communication géographique plus large, une conception esthétique assez sophistiquée, des zones de circulation et de parking. Il y en a une dizaine en cours de création en Ile de France. Ce sont sans doute des concepts qui vont certainement modifier les habitudes en matière d'implantations de centres commerciaux et de consommation. Les Retails Parks ont une esthétique très soignée, les zones d'approche sont également mieux étudiées. Tout est fait pour attirer le consommateur et le séduire.

Vous avez également les centres commerciaux spécialisés qui commencent à voir le jour, comme Domus, à Rosny sous Bois. Un centre de 65.000 m² sur 3 niveaux, entièrement dédié à l'équipement de la maison. C'est un modèle Néerlandais, qui va sans doute faire école. Il y a deux autres projets, près de Mulhouse et à l'Est de Paris.

Yves SASSI : Vous pensez donc que la tendance qui stéréotype les centres villes va se poursuivre ?

Strawberry : Il ne faut jamais être catégorique en matière de commerce ; La tendance d'aujourd'hui peut s'inverser, en fonction des modes, des nouvelles offres, de la réactivité et de l'inventivité des enseignes. Mais je pense effectivement que ce sont les enseignes, en particulier succursalistes qui vont prendre les emplacements les plus " commerciaux " en centre ville, comme dans les centres commerciaux. Les zones périphériques ont encore de belles années devant elles. Mais n'oublions pas également que certaines enseignes profitent de l'envolée des prix et des surfaces pour créer des concepts de proximité, adaptés aux petites surfaces…

Intéressé par le secteur franchise Immobilier commercial ?